la vivienda protegida, ahora más cara que la libre

Algo jamás visto, algo imposible de creer una década atrás: las viviendas protegidas, las viviendas subvencionadas, las viviendas para las personas más necesitadas, son mucho más caras que las viviendas liberalizadas.

La crisis global todo lo ha cambiado. Antes del gran crack todo eran certidumbres: “…., comprar era mejor que alquilar, la vivienda nunca bajará de valor, la ciudad nunca detendrá su crecimiento, ……” Pero, ahora, que parece ser verdad que a lo lejos se observa la luz que nos señala el final del túnel, observamos que ya nada es igual.

Una de estas grandes paradojas, que jamás pudo ser imaginada, es la que está sucediendo en muchas zonas de la geografía española, en las que una vivienda protegida es más cara que una vivienda libre. El mercado libre está ofreciendo productos por debajo del mercado intervenido. Los economistas convencionales no logran explicarlo.

En España existían varios tipos de viviendas protegidas, desde las que fueron conocidas durante mucho tiempo como VPO (Viviendas de Protección Oficial), de régimen general o de régimen especial, a las VPT (Viviendas de Precio Tasado). Existían dos modalidades, las que eran de promoción privada y las que promovían las distintas Administraciones Públicas. Las VPO debían cumplir una exigente normativa,  muy rígida, demasiado referenciada a parámetros numéricos y sobre todo,  que se había quedado muy anticuada,  porque sólo respondía a un modelo muy estático de familia, que era, además,  cada vez más minoritario.

El precio máximo de todas las viviendas protegidas estaba limitado, variando en función del área geográfica en la que estaban situadas. Asimismo el valor de la repercusión del suelo no podía sobrepasar el 15 % del valor en venta.

Los diferentes gobiernos, hasta la última década del pasado siglo,  incentivaban su promoción con ambiciosos planes de vivienda, tanto por su fin social, como para generar actividad en la economía, como  para poder contener los precios del mercado libre. Durante los años de la locura inmobiliaria los poderes públicos prácticamente abandonaron a la vivienda protegida, entregándose al idolatrado mercado, que todo lo equilibraba y los promotores privados comenzaron a despreciar el referido mercado de la vivienda subvencionada, que tan razonablemente había funcionado, para tratar de obtener unos beneficios mucho más altos.

En las grandes ciudades el precio de las viviendas libres podía duplicar e incluso triplicar el precio de las viviendas protegidas y en las zonas más deseadas y revalorizadas, la diferencia era incalculable. Pero en los últimos cinco años el mercado desapareció, tanto para las viviendas libres como para las protegidas.

La sorpresa se produce ahora, en el momento de la salida de la que parecía eterna crisis. El mercado ofrece viviendas libres con un precio inferior a las protegidas. En efecto, unas Administraciones Públicas muy anquilosadas y con muy pocos mecanismos de reacción, ha seguido con los mismos criterios de fijación de precios para las viviendas protegidas, no les ha aplicado coeficiente reductor alguno, mientras que las viviendas libres están con unos valores inferiores a la mitad del que tenían antes de la crisis y en algunas zonas tienen dicho valor todavía mucho más bajo.

Según las bases de datos de Arquitasa, obtenidos en las tasaciones que ha realizado este año, en varias provincias españolas, el valor de las viviendas libres es inferior al de las viviendas protegidas. Destacamos los casos de Almería, León, Lugo, Ciudad Real, Lleida, Castellón, Toledo y por encima de todos, Jaen, donde la vivienda libre es un 30% más barata que la vivienda protegida. En zonas como Murcia y Valencia, donde tanto subieron los precios en los años de la “burbuja”, ahora están prácticamente equilibrados los precios entre las viviendas libres y las protegidas.

Estas son las grandes paradojas del mercado inmobiliario, impensables hace unos años, que sin duda tiene que hacer reflexionar a las Administraciones Públicas para cambiar por completo la legislación para la vivienda protegida, pero también para crear mecanismos más ágiles para reaccionar y que este sector pueda seguir cumpliendo su función.

Creemos que debe cambiar radicalmente la legislación en materia de Vivienda de Protección Oficial, adaptando la normativa a las nuevas demandas sociales, pero también haciéndola mucho más flexible para que puedan acogerse a esta legislación los nuevos modelos familiares, mucho más abiertos y cambiantes con el paso del tiempo.

 Y sobre todo, deben crearse  otros sistemas de fijación de precios, también más flexibles,  que impidan la gran contradicción experimentada estos meses de comprobar que  una vivienda subvencionada es mucho más cara que una vivienda liberalizada.

Francisco Camino | Arquitecto

@pachocamino